退去時のトラブルを防ぐ原状回復ガイド

退去するとき「高額な原状回復費を請求された」というトラブルは少なくありません。でも、何が借主負担で何が大家さん負担かには、国のガイドラインと法律で明確なルールがあります。知っておくだけで、不当な請求から自分を守れます。

原状回復は「入居時の状態に戻すこと」ではない

多くの人が誤解しているのが、原状回復＝「借りたときのピカピカの状態に戻す」という考え方です。これは正しくありません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復を『借主の故意・過失や善管注意義務違反などによって生じた損耗・毀損を復旧すること』と定義しています。

つまり、普通に暮らしていて自然に生じる傷みまで借主が直す必要はない、というのが基本の考え方です。このガイドラインは1998年に初版が出され、2004年・2011年・2024年に改訂されており、最新の考え方を確認しておくと安心です。

経年劣化・通常損耗は借主負担にならない

ここがいちばん重要なポイントです。2020年4月施行の改正民法621条では、『通常の使用によって生じた損耗（通常損耗）』と『経年変化（経年劣化）』は、借主の原状回復義務の対象から除かれると明文化されました。ガイドラインの考え方が法律として裏づけられたのです。

なぜなら、通常損耗や経年劣化の分は、すでに毎月の家賃に含めて支払っていると考えられるからです。これを借主に二重に負担させるのは合理性を欠く、という整理になっています。

• 借主負担にならない例：日光による壁紙やフローリングの色あせ、家具設置による床のへこみ、画びょうやピンの小さな穴、テレビ・冷蔵庫裏の電気焼け（黒ずみ）
• 借主負担になる例：タバコのヤニ・においによる壁紙の変色、結露を放置して広げたカビ、引っ越し作業でつけた大きな傷、ペットによる柱の傷やにおい、掃除を怠った油汚れ

「経過年数」で負担が減る仕組み（クロスは6年で1円）

たとえ借主の過失で壁紙を汚したとしても、その壁紙が古ければ全額負担になるわけではありません。ガイドラインは、設備や内装の経過年数に応じて借主の負担割合を減らす考え方を採用しています。年数が経つほど価値は下がっているからです。

代表例が壁紙（クロス）で、耐用年数は6年とされています。入居から6年が経過したクロスは価値が1円まで下がっているとみなされるため、借主の過失で汚しても、原則として張替え費用そのものの負担は求められません（ただし手間賃などは別途生じ得ます）。長く住んだ部屋ほど、この経過年数の考え方が味方になります。

「特約」があってもすべて有効とは限らない

契約書には『退去時のハウスクリーニング費用は借主負担』『畳の表替えは借主負担』といった特約が入っていることがあります。民法621条と異なる特約を結ぶこと自体は可能ですが、何でも有効になるわけではありません。

特約が有効とされるには、通常の原状回復義務を超える負担であること、その内容を借主がはっきり認識して合意していること、金額や範囲が具体的で合理的であること、などが必要とされます。あまりに借主に不利な内容は、消費者契約法10条により無効と判断される可能性があります。サインする前に特約の中身を必ず確認しましょう。

敷金返還とトラブルを防ぐ実践ステップ

敷金は改正民法622条の2で『賃料債務などを担保するために借主が預ける金銭』と定義され、退去時には未払い家賃や正当な原状回復費を差し引いた残額を返還する義務が大家さんにあることが明確化されました。原状回復費を不当に多く差し引かれないことが、敷金を取り戻すカギです。

• 入居時に部屋の状態を写真・動画で記録しておく（既存の傷も撮影）
• 退去時の立会いに必ず同席し、指摘箇所をその場で確認する
• 請求書は項目ごとに内訳を出してもらい、経年劣化・通常損耗が含まれていないかチェックする
• 納得できない場合はサインせず、国交省ガイドラインを根拠に交渉する。解決しなければ消費生活センターに相談する

次の部屋探しは「記録」から始めよう

原状回復トラブルの多くは、入居時の状態を記録していなかったことが原因です。次の住まいに移るときは、入居初日に部屋全体を撮影する習慣をつけましょう。それだけで退去時の交渉力が大きく変わります。

住み替え先を探すなら、JAPAN TENANTが便利です。エリアや家賃などの条件を一度入力するだけで、SUUMO・LIFULL HOME'S・at home など複数サイトの検索結果をまとめて開けます。東京都（pref=13）をはじめ全国47都道府県に対応しているので、条件に合う物件を効率よく比較できます。

よくある質問

Q. 壁紙の日焼けや家具のへこみは借主負担になりますか？
A. 原則として借主負担にはなりません。日光による色あせや家具の重みによるへこみは通常損耗・経年劣化にあたり、改正民法621条で借主の原状回復義務の対象外とされています。

Q. 長く住んだ部屋の壁紙を汚したら全額請求されますか？
A. 全額にはなりません。クロスの耐用年数は6年とされ、6年経過後は価値が1円とみなされます。そのため過失で汚しても張替え費用そのものの負担は原則求められません。

Q. 契約書の特約に書いてあれば従わないといけませんか？
A. 必ずしもそうではありません。借主が内容を認識して合意し、範囲が合理的であることなどが必要です。著しく不利な特約は消費者契約法10条により無効となる可能性があります。

Q. 高額な原状回復費を請求されたらどうすればいい？
A. まず内訳を項目別に出してもらい、経年劣化や通常損耗が含まれていないか確認します。納得できなければサインせず、国交省ガイドラインを根拠に交渉し、消費生活センターへ相談しましょう。

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※ 本記事は一般的な情報提供を目的としています。最新の制度や金額は各公式情報をご確認ください。