契約

契約更新時に交渉できること

賃貸契約は通常2年ごとに更新の時期がやってきます。実はこのタイミングは、更新料や家賃について交渉できる数少ない機会です。長く住むほど更新料の負担は重くなりますが、ルールを知っておけば対等に話し合えます。本記事で交渉できる範囲とコツを整理します。

更新時は「更新料」「家賃」を交渉できるタイミング

契約更新は、入居者にとって条件を見直せる貴重な機会です。交渉できる主な対象は、更新料そのものの減額・免除、そして家賃の据え置きや減額です。長く住んでいる入居者は貸主にとって安定した存在であり、退去されて空室になるリスクを避けたい貸主側にも交渉に応じる動機があります。

もちろん必ず通るわけではありませんが、頭ごなしに「無理」と決めつけず、根拠を示して丁寧に相談することが大切です。

更新料の相場は、国土交通省の住宅市場動向調査でも、三大都市圏では家賃の1ヶ月分前後が多数を占めています。地域による差が大きく、関西の一部や地方では更新料そのものがない慣行の地域もあります。

更新料は法律で義務づけられた費用ではなく、契約書に支払いの定めがある場合に発生するものです。逆に言えば、契約書に更新料の記載がなければ支払い義務は生じません。減額交渉の際は、まず契約書の記載内容を確認しておきましょう。

家賃の交渉には、借地借家法32条の「賃料減額請求権」という法的な裏づけがあります。近隣の類似物件と比べて家賃が割高になっている、周辺相場が下がっている、固定資産税などの負担が減っているといった事情があれば、入居者は家賃の減額を請求できるとされています。

交渉では感情論ではなく、同条件の周辺物件の家賃や、自分が長く住んでいる実績といった客観的な材料を示すと説得力が増します。なお値下げが認められるかは個別の事情によるため、まずは相談ベースで切り出すのが現実的です。

更新交渉を有利に進めるには、準備と伝え方が重要です。次のポイントを意識すると、貸主側も検討しやすくなります。

更新の交渉が整わない場合でも、借地借家法には「法定更新」という仕組みがあります。期間満了後も入居者が家賃を払って住み続け、貸主が一定期間内に更新拒絶などの通知をしなければ、契約は自動的に更新されたものとして扱われます。

法定更新が成立すると、その後は期間の定めのない契約となり、原則として更新料が発生しなくなるとされています。ただし契約や地域の慣行によって扱いが異なる場合もあるため、トラブルを避けるには事前に内容をよく確認し、必要なら専門家に相談すると安心です。

更新料や家賃の交渉が思うように進まないときは、更新を機に住み替えを検討するのも合理的な選択です。更新料を払って住み続ける費用と、引っ越して条件の良い物件に移る費用を比べてみると、判断材料になります。

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Q. 更新料は交渉で安くできますか？
A. 交渉自体は可能です。更新料は契約書に定めがある場合に発生する費用で、法律上必ず満額払う義務があるわけではありません。長く住んでいる実績などを示し、減額や免除、分割を丁寧に相談してみる価値があります。

Q. 更新のタイミングで家賃を下げてもらえますか？
A. 借地借家法には賃料減額請求権があり、周辺相場の下落などを根拠に家賃の減額を求めることができます。近隣の同条件物件の家賃を調べて提示すると説得力が増します。ただし認められるかは個別事情によります。

Q. 更新料を払わずに法定更新にすることはできますか？
A. 期間満了後も住み続け、貸主が更新拒絶などの通知をしなければ法定更新となり、その後は更新料が原則不要とされます。ただし契約内容や地域慣行で扱いが異なる場合があるため、進める前に内容をよく確認しましょう。

※ 本記事は一般的な情報提供を目的としています。最新の制度や金額は各公式情報をご確認ください。